#dialogurileBusinessMark. Bogdan Bălașa (HILS Development): „În ciuda creșterii prețurilor din București pentru o locuință nouă, achiziția unui apartament se poate realiza încă la costuri accesibile”

Schimbările aduse de pandemie, noile standarde de sustenabilitate stabilite la nivelul Uniunii Europene, preferințele în schimbare ale potențialilor cumpărători, sunt câteva dintre provocările cu care se confruntă dezvoltatorii imobiliari, indiferent că activează pe piața românească sau în alte state europene. HILS Development, unul dintre cei mai importanți dezvoltatori imobiliari din București, are șase proiecte rezidențiale și mixed-use în estul Capitalei, dintre care trei deja finalizate. Bogdan Bălașa, General Manager HILS Development, a vorbit, într-un interviu pentru BusinessMark, despre cum se adaptează compania la tendințele actuale din real estate și despre soluțiile găsite pentru ca ansamblurile HILS să-și mențină atractivitatea pentru clienți.

BusinessMark: De-a lungul activității sale, HILS Development a lansat șase proiecte rezidențiale care vor acomoda la momentul finalizării o comunitate de aproape 24.000 de locuitori. S-au schimbat preferințele oamenilor în ceea ce privește achiziția de noi locuințe: ce căutau ei în trecut și la ce se uită acum? Ce tipuri de locuințe sunt cele mai solicitate (garsoniere, apartamente cu două camere, trei camere, etc.)?

Bogdan Bălașa: Oamenii vor locuințe moderne, cu compartimentări generoase, care să le asigure un grad ridicat de confort, ceea ce se traduce, de cele mai multe ori, și în suprafețe mai mari, de peste 60 mp. Clienții caută bunăstare, care să le fie asigurată atât prin caracteristicile locuinței, cât și de întregul context urban în care se află aceasta. În cazul HILS Development, majoritatea dintre cei care se mută în ansamblurile noastre sunt familii tinere care aleg apartamente cu două sau trei camere. Bineînțeles că și pandemia a influențat mult comportamentul clienților: oamenii au devenit mai conștienți de necesitatea spațiilor verzi, de importanța comunității, de accesul facil la zone comerciale și la mijloace de transport în comun. Tendința generalizată a companiilor de a le oferi angajaților opțiuni de work from home a schimbat de asemenea și dinamica unei locuințe. Estimăm că odată cu dezvoltarea zonei Pallady, vor apărea și mai multe clădiri de birouri în proximitate.

BusinessMark: Care ați spune că este cel mai important factor ce face ca un proiect rezidențial să fie atractiv în ochii potențialilor cumpărători? 

Bogdan Bălașa: Aici putem vorbi despre un mix de cerințe specifice fiecărui potențial cumpărător, pentru că oamenii au preferințe diferite în funcție de etapa vieții în care se află. Cert este că oamenii caută confort și bunăstare. Deși este un concept subiectiv, această bunăstare poate fi asigurată dacă sunt îndeplinite anumite criterii, dintre care aș menționa calitatea intrinsecă a locuinței, beneficiile suplimentare pe care le aduce aceasta – după cum e cazul HILS Sunrise, primul proiect pre-certificat Green Homes din estul Bucureștiului, precum și amplasarea ansamblului și conexiunea bună cu mijloacele de transport în comun.

Cinci din cele șase proiecte rezidențiale din portofoliul HILS se află lângă stații de metrou. Pentru cei mai mulți locatari ai ansamblurilor HILS, metroul este principalul mijloc de transport utilizat. Clienții noștri aleg metroul pentru a se deplasa rapid prin București, pentru a ajunge la serviciu sau pentru a-și duce copiii la grădiniță sau școală. De altfel, strategia noastră de business include dezvoltarea de proiecte rezidențiale și mixed-use care să fie strategic poziționate, în proximitatea stațiilor de metrou.

E important, de asemenea, ca oamenii să aibă acces la o serie de alte servicii esențiale care să răspundă tuturor nevoilor lor. Este vorba despre facilități medicale, de educație, de petrecere a timpului liber sau de zone comerciale. Noi am pus în practică conceptul orașului de 15 minute, prin care oamenii au toate facilitățile în apropierea locuinței lor.

BusinessMark: Cum abordați crearea și dezvoltarea de comunități, prin intermediul proiectelor HILS Development? Ce facilități și servicii oferiți pentru a încuraja interacțiunea socială și sentimentul de apartenență? 

Bogdan Bălașa: Crearea și dezvoltarea de comunități în cadrul ansamblurilor HILS reprezintă aspectele care ne preocupă în mod special. Mai ales că, potrivit unor date statistice disponibile public, mai mult de jumătate dintre românii care locuiesc la bloc, 65% mai exact, nu își cunosc vecinii deloc sau în mică măsură. Noi vrem ca oamenii care locuiesc la HILS să simtă că aparțin unei comunități, că sunt „acasă” în cartierul în care trăiesc, să aibă experiențe și să construiască amintiri alături de vecinii lor.

În acest sens, încercăm să creăm contexte de socializare între locatari. Organizăm evenimente socio-educative atât pentru copii, cât și pentru părinți, pentru ca  familiile să aibă ocazii de a petrece timp împreună, în cartierul lor. De asemenea, spațiile comune și  locurile de joacă din ansamblurile HILS au fost gândite astfel încât oamenii să poată socializa, deci în scopul formării de comunități.

Avem o viziune pe termen lung, de cel puțin zece ani, în ceea ce privește dezvoltarea de comunități în cadrul proiectelor noastre rezidențiale și mixed-use din București. Vorbim despre o comunitate care pare potențialul de a ajunge la aproximativ 24.000 de locuitori.

BusinessMark: Pandemia a adus un nou model de lucru, cel al muncii de acasă. În acest context, vedeți o adaptare a proiectelor la schimbările demografice și la noile modele de lucru? Aveți în vedere dezvoltarea de proiecte specifice pentru anumite segmente de vârstă? 

Bogdan Bălașa: Schimbările generate de pandemie nu pot fi ignorate, pentru că au devenit realități din viața noastră de zi cu zi și este important să ne adaptăm și să transformăm toate aceste provocări în oportunități de dezvoltare. Desigur că ținem cont de schimbările apărute în urma pandemiei, atât în ceea ce privește modul de lucru, cât și în preferințele potențialilor cumpărători de locuințe. Inclusiv noi, la HILS Development, am internalizat o serie de tendințe deja prezente pe piața muncii și oferim echipelor de suport din cadrul companiei – Administrativ, Tehnic, Customer Support, IT support, Marketing & PR etc. –  mai mult timp liber pentru ei și pentru familiile lor, respectiv în fiecare vineri acești colegi au program scurt. Specificul activității noastre nu ne permite să implementăm acest beneficiu extra-salarial la nivelul întregii companii, dar compensăm prin alte măsuri dedicate echipelor direct implicate în procesul de construcție.

În ceea ce privește modificarea comportamentului consumatorilor, aș menționa o  tendință de viitor despre care se discută deja la nivel internațional: oamenii sunt tot mai interesați de locuințe mai mari, unde să poată fi acomodată o zonă pentru lucrul de acasă.

BusinessMark: Ați precizat într-un scurt interviu oferit BusinessMark că, în următorii ani, se va observa o pierdere a accesibilității achiziției unei locuințe, atât din punct de vedere al costurilor, cât și al disponibilității de locuințe noi. Ne puteți detalia acest subiect? Care ați spune că sunt principalii factori ce contribuie la creșterea prețurilor locuințelor noi? 

Bogdan Bălașa: În prezent, în ciuda creșterii prețurilor din București pentru o locuință nouă, achiziția unui apartament se poate realiza încă la costuri accesibile. Pe termen lung și foarte lung, estimăm că această accesibilitate a prețurilor se va reduce, fapt care are legătură cu doi factori: deficitul actual de locuințe noi și implementarea noilor standarde din domeniul construcțiilor. Folosirea noilor tehnologii pentru construcția de locuințe de mai bună calitate și mai sănătoase pentru oameni devine o normă, iar investițiile mai mari ale dezvoltatorilor în proiectele imobiliare, care să răspundă acestor criterii, se vor reflecta automat în prețul locuințelor.

Un exemplu în acest sens este implementarea standardului nZEB, care, din 2028, devine ZEB pentru clădirile noi deținute de autoritățile publice, iar din 2030 se va aplica tuturor clădirilor noi din statele UE. Asta înseamnă că, în decurs de câțiva ani, toate clădirile nou construite vor trebui să aibă emisii zero, ceea ce va influența prețul final al locuințelor.

Un factor care influențează evoluția prețului este și deficitul de locuințe noi, faptul că nu se construiește suficient. Cu alte cuvinte, achiziția unei locuințe noi este încă accesibilă în raport cu veniturile oamenilor, dar lucrurile sunt în dinamică. Nu vom vedea, însă, o schimbare bruscă, este vorba de un proces treptat, care poate dura decenii.

Având în vedere aceste evoluții, cred că piața se va transforma treptat din una a proprietarilor într-una a chiriașilor. Schimbarea va fi treptată: predilecția românilor de a fi proprietari de locuințe este greu de schimbat pe termen scurt. Mai ales că vorbim de 95% dintre români care sunt proprietari de locuințe, pe primul loc din Uniunea Europeană, conform datelor Eurostat.

De altfel, această reorientare spre statutul de chiriaș nu este chiar o noutate. Rezultatele unui studiu de anul trecut al Unlock Research indică o creștere a interesului pentru chirii. Cercetarea arată că 15% din populația cu vârste între 18 și 55 de ani din orașe stă cu chirie. Proporția celor care locuiesc cu chirie se dublează în cazul segmentului de vârstă 18-24 de ani (Sursa AICI)

BusinessMark: În cadrul evenimentului „Real Estate & Construction Forum” din 20 septembrie ați menționat câteva cifre dintr-un studiu pe care l-ați realizat, conform căruia 65-66% dintre locuitorii din București erau de părere că prețurile locuințelor vor crește în viitor. Ce impact vor avea aceste creșteri asupra clienților? Vom observa un trend ascendent în ceea ce privește închirierea de locuințe? 

Bogdan Bălașa: Prețurile pentru locuințe noi în București au înregistrat o creștere cu 43% în septembrie 2024 față de acum patru ani, respectiv septembrie 2020, conform indicelui imobiliare.ro. Dacă ne raportăm la evoluția doar din 2024, avem o creștere a prețurilor pentru locuințe noi, conform indicelui imobiliare.ro, de 26%.  În același timp, potrivit estimărilor INS din luna octombrie 2024, volumul de producție din activitatea de construcții va scădea moderat, cu 11%, până la finalul acestui an. În același timp, conform INS, prețurile lucrărilor de construcții vor crește cu 23% în ultimele luni din acest an. Specific, în București, se înregistrează la nivelul pieței o reducere a ritmului construcțiilor rezidențiale, ceea ce are impact asupra ofertei și implicit a prețurilor finale.  (Sursa AICI)

Reorientarea oamenilor spre chirii în detrimentul deținerii unei locuințe în proprietate este un proces de lungă durată.  Această tendință este și o consecință a măririi decalajului dintre prețul chiriilor și cel al ratelor, ceea ce face ca traiul în chirie să fie devină mai avantajos din punctul de vedere al costurilor, comparativ cu achitarea unei rate. Închirierea unei locuințe este o opțiune de interes mai ales pentru tineri, care au o mai mare flexibilitate din acest punct de vedere.

BusinessMark: Legislația europeană impune noi standarde în ceea ce privește emisiile clădirilor. Astfel, până în 2030, toate clădirile nou construite vor trebui să atingă acest obiectiv, urmând ca, până în 2050, acest standard să fie extins la toate clădirile. Care ați spune că sunt principalele provocări în realizarea unor astfel construcții și ce oportunități anticipați pentru industria imobiliară? 

Bogdan Bălașa: Sustenabilitatea este un pilon principal al strategiei de dezvoltare a HILS Development. Studiile arată că 40% din consumul final de energie în Uniunea Europeană este asociat cu clădirile și că de la acestea provin 36% din emisiile de gaze cu efect de seră. De altfel, în general, industria construcțiilor are efecte pe termen lung asupra mediului înconjurător.

Din acest punct de vedere, construcția unor clădiri care să îndeplinească standardele de eficiență energetică este o provocare în sine, însă suntem la curent cu noile reglementări și ne adaptăm la cerințele care apar pentru a fi competitivi și pentru a răspunde așteptărilor clienților.

Tocmai de aceea, investim 3 milioane de euro în prima pre-certificare Green Homes din estul Bucureștiului, în cazul complexului HILS Sunrise, aflat în construcție. Procesul de pre-certificare a durat trei luni, iar investiția include costurile de pre-certificare, aferente tehnologiilor și facilităților necesare conformării standardului Green Homes. Este o inovație, atât pentru HILS Development, cât și pentru această zonă a Capitalei.

HILS Sunrise presupune transformarea și regenerarea unui fost teren industrial dezafectat, de aproximativ 15.000 mp și va include patru clădiri cu 704 apartamente și locuri de parcare terane și subterane. Ansamblul este prevăzut cu facilități pentru vehiculele electrice, inovații în folosirea energiei regenerabile și măsuri privind reducerea efectului de insulă de căldură. Pentru asigurarea unui mediu sănătos pentru ei, au fost folosite materiale de construcție cu un conținut redus de compuși organici volatili.

Subliniez aici că responsabilitatea față de mediu este o condiție importantă în toate etapele vieții unei clădiri – proiectare, construcție și locuire. Iar HILS Sunrise este un proiect etalon pentru noi în această direcție.

BusinessMark: Sunt clienții mai atenți, mai preocupați, astăzi, de sustenabilitatea spațiilor în care aleg să locuiască? Ce beneficii au cei care aleg o locuință într-o clădire ce respectă standardele de sustenabilitate? 

Bogdan Bălașa: Categoric, clienții sunt tot mai preocupați de aspectul sustenabilității. Își doresc să înțeleagă acest concept, beneficiile pe care le aduce în domeniul construcțiilor rezidențiale, precum și costurile îndeplinirii standardelor de eficiență energetică.

Pe lângă acțiunile de la nivel individual, oamenii sunt interesați din ce în ce mai mult de impactul la nivel macro, de amprenta pe care ei sau comunitatea lor o lasă asupra mediului în care locuiesc.

Un studiu pe care l-am realizat în acest an împreună cu Reveal Marketing Research arată că românii preferă clădirile noi, eficiente energetic, cu un sistem de încălzire modern, toate acestea fiind asociate cu calitatea vieții.

La capitolul beneficiilor pentru locatari, aș menționa că o locuință care îndeplinește criteriile de sustenabilitate este, în primul rând, una mai sănătoasă și mai confortabilă.

În același timp, datele Romania Green Building Council arată că, în fiecare an, proprietarul unei locuințe certificate Green Homes, de circa 70 mp, poate să economisească 744 de euro față de cel al unei locuințe similare de tip B, datorită unei rate mai mici a dobânzii pentru creditul verde și reducerii costurilor pentru consumul de energie.

BusinessMark: Cum se compară piața imobiliară rezidențială din România cu alte piețe europene în ceea ce privește tendințele și provocările și cum credeți că va arăta piața imobiliară din București în următorii ani? Dar la nivel național? 

Bogdan Bălașa: Echipa HILS Development s-a întors recent de la Munchen, unde am vizitat EXPO REAL, cel mai mare târg pentru proprietăți și investiții din Europa. A fost o ocazie pentru noi de a observa cele mai noi tendințe și bune practici din industria internațională de real estate.

La nivel european, la fel ca în România, există tendința de extindere a marilor orașe în zona periurbană, pentru a suplini astfel deficitul de locuințe noi. Diferența este că Bucureștiul, de exemplu, încă pune în aplicare conceptul de regenerare urbană, redând locuitorilor fostele terenuri industriale, o soluție pe care alte orașe europene au epuizat-o. Noi putem să transformăm în continuare aceste zone dezafectate pentru că piața românească este încă una tânără comparativ cu alte țări.

De asemenea, peisajul imobiliar din București va fi marcat, în următorii ani, de câteva concepte-cheie, dintre care amintesc sustenabilitatea, parte a politicilor de ESG, și digitalizarea.