Real Estate & Construction Forum, ediția XXI. Principalele provocări cu care se confruntă sectoarele retail, office, industrial și logistic, rezidențial. „Este esențial să ne pregătim pentru cele mai dificile scenarii”
Importanți jucători din industrie s-au reunit, pe 22 septembrie 2025, la București, pentru a analiza situația actuală a pieței imobiliare și a identifica oportunitățile care se conturează pentru următoarea perioadă. În cadrul celei de-a XXI-a ediții a evenimentului „Real Estate & Construction Forum”, 25 de experți din domeniu și lideri de piață au făcut o analiză 360 a pieței imobiliare din patru perspective – retail, industrial & logistics, office, rezidențial.
PANEL CU FOCUS PE SECTORUL RETAIL
Retailerii se confruntă cu schimbări profunde în comportamentul consumatorilor: preferința pentru segmentul discount continuă să crească, zona de experiență (restaurante, cinematografe, activități de recreere) se redefinește. Astfel, reinventarea retail-ului prin valoare și adaptabilitate devine esențială pentru supraviețuire. Au fost de acord invitații din primul panel moderat de Simina Niculiță, Partner & Head of Retail Services, Colliers România: Geanina Ungureanu (CPI Property Group | Romania), Roxana Stănciulescu (AFI Europe România), Sebastian Mahu (IULIUS) și Venera Munjev (CatInvest Eastern Europe).
„În acest an, oamenii s-au orientat în continuare către segmentul discount, iar partea de mass-market a funcționat foarte bine în perioada colecțiilor și a unor evenimente, precum începutul școlii, Paștele. Nu aș spune că partea de electrocasnice a scăzut; dacă o comparăm cu pandemia, a scăzut, însă dacă ne uităm la coșul mediu, nu vedem neapărat o scădere. Însă ce afectează foarte mult este partea de online, care facilitează achiziția pentru astfel de produse. Partea de entertainment, cel puțin în centrele noastre, am observat că le lipsește consumatorilor. Oamenii nu își mai permit atât de multe călătorii, au început să facă economii, așa că se întorc spre zona de activități în proximitate: își doresc să vină la un restaurant cu terasă, la un film, la un club de joacă, la un atelier, la un concert, la un training. Mă aștept ca trendul de entertainment să fie căutat în continuare. În rest, nu am văzut mari turbulențe sau scăderi pe anumite segmente, în afară de sezonabilitate”, a spus Venera Munjev, Group Asset Manager, Catinvest Eastern Europe.
În continuare, Roxana Stănciulescu, Head of Retail Leasing Division, AFI Europe România, a intervenit precizând că: „Pentru zona de food & beverage observăm un moment unde multe branduri s-au dezvoltat foarte mult în ultimii 5-6 ani, pe fondul creșterii consumului, și care ar putea avea probleme foarte mari în viitor. Nu cred că, în orașele mari, oamenii nu vor mai ieși în oraș. Există, în continuare, cerere de cafenele și de la operatori de restaurante. În ceea ce privește discounterii, a început o dezvoltare în Vestul Europei de mai mulți ani, iar acest trend a început să se observe și în Europa de Est. Fiecare segment își construiește consumatorul, iar discounterii vor continua masiv dezvoltarea. Ține de fiecare brand cum va gestiona situația, cum am văzut și în 2009, 2010 – brandurile care au rezistat și au văzut oportunități au fost cele de rețea, cele care au investit în tehnologie, în omnichannel. Observ la ei efortul de a aduce, prin tot felul de metode, online-ul în offline, pentru a crește traficul în magazinele lor.
Am redimensionat hypermarketurile. Ele sunt în continuare importante, în special în afara Bucureștiului. Consumatorul merge mult mai mult la hypermarket ca în București. În viitor, și magazinele de electrocasnice mari vor necesita o analiză dacă mai sunt de actualitate pe suprafețe mari. Consumatorul se schimbă foarte rapid, obiceiurile de cumpărături, la fel, așa că trebuie să vedem pas cu pas ce se întâmplă.”
La rândul său, Sebastian Mahu, Head of Asset Management, IULIUS, a adăugat: „Cosmetica și bijuteriile sunt două zone care au mers, în continuare, fără cusur în acest an. Acest fapt confirmă orientarea oamenilor spre wellness, wellbeing. În ceea ce privește bijuteriile, remarcăm un trend foarte bun. Studiile arată că, la noi, oamenii văd bijuteriile ca pe un bun care își păstrează valoarea. În 2024, a fost o ușoară stagnare, însă în 2025, acest segment și-a revenit.
Zona de experiențe a fost foarte polarizată. Unul dintre primele lucruri pe care românii le taie sunt ceea ce consideră a fi «cheltuieli excepționale» – chiar și mersul la restaurant e perceput ca un privilegiu și multe ieșiri au fost eliminate. Însă zona de locuri de joacă, săli de fitness sunt pe un trend foarte bun, nu mai sunt percepute de oameni ca fiind ceva excepțional. Retailerii trebuie să se reinventeze și cred că vor avea de câștigat cei care vor înțelege că partea de value, inclusiv pentru mâncare, e foarte importantă.”
„Anul 2025 va fi unul de stabilitate. Este esențial să ne pregătim pentru cele mai dificile scenarii și, totodată, să sperăm la rezultate mai favorabile, mai ales în ceea ce privește bugetele. Grupul nostru deține mai multe centre comerciale în țară și în București, iar diferențele între orașe sunt evidente. Deși mall-urile pe care le gestionăm sunt deja mature, fiecare dintre ele are particularitățile sale, iar în orașele mici și medii am observat creșteri mai semnificative comparativ cu cele din marile aglomerări urbane. Recent, am finalizat un proces de renovare la Cluj, cu deschiderea Primark, și continuăm investițiile în Sun Plaza, cu adăugarea brandurilor Pull&Bear și Zara, urmând ca și zona de hypermarket să fie reabilitată.
Trendul discount-urilor este deja prezent de câțiva ani și continuă să câștige teren, în contextul unei sensibilități tot mai mari a consumatorilor față de prețuri și calitate. Exemplul succesului Pepco în domeniul produselor pentru copii este elocvent, iar Primark a reușit să capteze rapid atenția publicului. Segmentul de modă mediu este din ce în ce mai erodat de operatorii online care profită de pachetele mici și voluminoase, ce trec prin vamă fără taxe, ceea ce duce la o scădere a cumpărăturilor în centrele comerciale. În acest context, sectorul fashion este cel mai afectat de schimbările din consumismul actual”, a intervenit Geanina Ungureanu, Head of Retail, CPI Property Group | România.
PANEL CU FOCUS PE SECTOARELE INDUSTRIAL & LOGISTIC
În cadrul panelului moderat de Ionuț Oprea, Publisher – „Romania’s Real Estate Guides” Market Pulse Reports, s-a discutat despre cum logistica devine motorul dezvoltării imobiliare, fiind un diferențiator comparativ cu țările vecine și ținând cont de nevoia de expansiune a business-urilor regionale.
Din acest panel au făcut parte: Antoanela Comșa (Global Vision), Andrei Marian (CTP România), Dana Bordei (VGP România), Valentin Roșu (Park Lane Developments), Georgia Căilean (Grup Helios Phoenix), Olga Melihov (MLP Group România) și Victor Coșconel (Colliers România).
Victor Coșconel, Partner | Head of Office 360 & Industrial | Office, Industrial & Logistics, Colliers Romania, a făcut o radiografie a sectoarelor industrial și logistic, precizând că: „În ciuda vremurilor interesante pe care le trăim, cu un context internațional complicat și un context local în care trebuie să tragem frâna de mână, logistica iese în față și asta se datorează faptului că e un ecart foarte mare între România și țările din jur. Business-urile din jur au nevoie să se dezvolte și asta ne împinge în față. Am văzut o dinamică foarte bună, peste perioada similară a anului trecut, cu undeva la 25%. Se dezvoltă în continuare acest sector. La nivelul chiriei, s-a stabilizat undeva spre limita de sus și cu un vacancy foarte scăzut. În discuțiile pe care le am cu colegii din regiune, țări precum Polonia, Cehia, la care ne uitam înainte, vedem că ele au vacancy-uri mult mai mari. Cred că pe final de an vom vedea tranzacții surpriză, însă rămâne de văzut câte vor rămâne în România. Atât pe logistică, cât și pe producție există cerere, există interes. Partea de vest a țării este preferată, în continuare, însă cred că Bucureștiul nu și-a pierdut locul de motor principal.”
În acest context, Dana Bordei, Commercial Country Manager, VGP România, a împărtășit din planurile organizației: „Dezvoltăm un concept nou în Sibiu, pentru celule mici. Este o primă încercare prin care trebuie, mai întâi, să educăm piața cu privire la ce presupun celulele mici, autorizate. Urmează să deschidem două noi orașe, care, cu siguranță, sunt poli importanți atât din punct de vedere logistic, cât și producție. Este sănătos să ne uităm la dinamica dezvoltării în regiune, mai ales în contextul în care România are o provocare în a arăta valoare adăugată. Portofoliul nostru crește, însă cresc foarte mult și țările din Regiune. Așa cum România creștea spectaculos acum 10-15 ani, așa se dezvoltă țările din regiune și trebuie să fim foarte atenți. Devenim un hub regional logistic, dar vom avea destul de multă competiție. Vedem competiție care vine din Turcia, care beneficiază de ceva mai multă flexibilitate. Noi suntem în UE și ne confruntăm cu mai multă birocrație. România crește, dar trebuie să ne așezăm corect în următoarea paradigmă și să înțelegem contextul regional, să fim mai curajoși.
România este în alt context economic și regional față de începuturile dezvoltărilor logistice, VGP triplându-și portofoliul în ultimii 4 ani, urmând să ajungă la 600.000 mp în 2026.”
La rândul său, Georgia Cailean, COO Asset Management, Helios Phoenix Group, a adăugat: „În primele luni ale acestui an ne-am concentrat pe dezvoltare și pe livrarea etapizată și închirierea spațiilor deja dezvoltate. Am livrat, în Otopeni, peste 20.000 mp și am pregătit fundația pentru faza a doua. În Constanța, în zona Palas, am finalizat construcția, pe care am închiriat-o aproape 100% și ne pregătim pentru un nou proiect. Avem prezență și la Cluj – prima fază deja am livrat-o. Încercăm nu doar să livrăm metri pătrați, ci și să sedimentăm relația pe care o avem cu chiriașii noștri, pentru că trebuie să ne adaptăm la cerințele acestora. Flexibilitatea și adaptabilitatea sunt cerințe esențiale pentru a livra un spațiu. Nu mai vorbim de spații tradiționale, ci despre structuri care trebuie să se adapteze cerințelor – avem clienți care se dezvoltă ușor, dar sigur, și, prin urmare, apreciază dezvoltarea fazelor ulterioare în parcurile existente. Încercăm să acomodăm cerințele tuturor, pentru că există o cerere susținută.”
„Anul acesta, trebuie să ai curaj să dezvolți speculativ. Am livrat la începutul anului 88.000 mp în Ploiești, 100% închiriați. Construim speculativ în Oradea, spre exemplu. Suntem prezenți și în partea de Sud a Bucureștiului, în Popești Leordeni. Avem un proiect de 54.000 de metri pătrați și o parte din el este pre-leased. Oradea e un oraș care ne place foarte tare, Sibiul la fel – suntem în discuții cu doi potențiali clienți pentru 30.000 mp.
Pentru noi, astăzi, este importantă adaptabilitatea. Nu e important doar tipul de clădiri, ci ce le oferim clienților în contracte. În ziua de astăzi, trebuie să fii mai flexibil, mai ales că, în logistică, sunt clienți care nu vor să își asume angajamente pe mai mult de un an. Când vine vorba de clădiri, avem inclusiv o clădire cu spații mici, pentru IMM-uri. Alte tipuri de clădiri pe care le-am livrat sunt terminale air cargo, unde aterizează avioane cu capacitate de 50 de tone, la Oradea. La retailerii de fashion, unde discutăm de suprafețe foarte mari, închiriate pe un termen mai lung, remarcăm faptul că automatizarea este de foarte mare interes”, a spus, în continuare, Andrei Marian, Business Development Director, CTP Romania.
„Pe partea de logistică, analizăm niște terenuri. În vară am început construcția pentru o fabrică din Craiova și ne dorim foarte mult să ne concentrăm pe partea de industrial. Avem multe proiecte în zona de analiză și ne dorim să dezvoltăm. Ne dorim producție foarte mult, avem nevoie de producție în țară și vrem să fim printre cei care se concentrează pe acest trend. Nu rămânem doar în București. Avem proiecte pe care le analizăm și în Timișoara, și în Oradea.
Învățământul trebuie să schimbe direcția. Avem nevoie de specialiști – a dispărut acel sistem dual. Avem nevoie de toate tipologiile. Ca să fim competitivi, trebuie să construim la un preț accesibil, să avem o calitate bună a lucrărilor, dar avem nevoie și să avem personalul pregătit pentru a opera acele clădiri. Avem nevoie și de stabilitate fiscală și legislativă, avem nevoie să ne resetăm și să pornim în direcția cea bună.
În ceea ce privește energia, pentru orice proiect pe care îl dezvoltăm ne gândim și la partea de energie regenerabilă. Avem discuții cu chiriașii noștri despre cum să instaleze panourile pe clădire, în vederea eficientizării costurilor pentru toată lumea, pentru că vedem un cost al energiei foarte mare, cu un impact semnificativ”, a intervenit, Antoanela Comșa, Deputy Chief Executive Officer, Global Vision.
Vorbind despre planurile companiei, Olga Melihov, Chief Country Officer, MLP Group România, a adăugat: „Noi am început construcția pentru 20.000 mp pe care i-am securizat deja, iar această suprafață urmează a fi livrată în noiembrie anul acesta. Continuăm cu planurile de construcție speculativă. Am așteptat ușor startul construcției; piața nu a fost foarte încrezătoare în perioada verii, dar, de curând, am dat drumul a altor 21.000 mp. Prin urmare, parcul nostru crește și în curând vom ajunge la 80% din capacitatea terenului. N-aș spune că schimbăm direcția prea tare – dezvoltăm clădiri de clasă A. La noi, suprafețele nu sunt sub 3.500 mp până la 5.000, 10.000. Clientul își dorește să aibă mai multe opțiuni atunci când ia o decizie și își dorește să aibă o diversitate a oportunităților.”
„Am început procesul de construcție pentru noul nostru proiect logistic în zona Popești-Leordeni, 20.000 mp. Am început timid să demolăm – sperăm ca la începutul anului viitor să vă prezentăm prima clădire care va fi gata. Încercăm să inovăm și să găsim soluții pentru clienții noștri și, de aceea, avem un mix de spații – de la spații de 1.500 mp la spații foarte mari, pentru a acomoda orice tip de client. Suntem pregătiți să facem orice timp de spațiu pentru orice tip de client, într-un tip cât mai scurt. Încercăm să ne aliniem și la standardele ESG, astfel că găsim tot felul de lucruri noi care apar și în logistică – de la panouri solare, stații de încărcare pentru mașini electrice, plantarea de copaci pentru a avea spații mai primitoare”, a menționat Valentin Roșu, Construction Director România, Park Lane Developments.
PANEL CU FOCUS PE SECTORUL OFFICE
Al treilea panel, cel cu focus pe sectorul office, a fost moderat de Lucian Opriș, Director | Tenant Services, Office, Industrial & Logistics, Colliers Romania. În deschiderea panelului, el a făcut o scurtă analiză a principalelor evoluții din acest sector și a trenurilor pentru perioada următoare.
„La jumătatea anului, avem tranzacționați 102.000 mp de birouri, într-o scădere față de 159.300 mp, cât au fost în prima jumătate a anului 2024. Această cifră este mai mică și ca media anilor 2019-2023, care se plasează la 145.000 mp. În ceea ce privește cererea nouă, totalizăm 37.000 mp, față de 64.000 mp în 2024. Suntem sub ceea ce știam noi și ce era media ultimilor ani. Tranzacțiile cele mai mari sunt renegocieri – 22.000 mp pentru o bancă din România, o reînnoire de contract. Chiria prime, în București, este de 22 euro, un preț oarecum constant față de anul trecut, dar mai mare ca media ultimilor ani, care s-a situat la 18.5 euro/mp. În 2024, s-au livrat puțini metri pătrați – 16.500 -, însă anul acesta se va livra un minim istoric – 6.500 mp. În 2026, estimăm că vor fi finalizate undeva la 50.000 mp de clădiri de birouri. Nu trebuie să ne speriem, ci să realizăm că nu putem fi întotdeauna pe creștere, ci că vin perioade de creștere, de maturitate, de platou”, a explicat el.
Pornind de la aceste date, au analizat evoluția sectorului: Andreea Cotigă (CPI Property Group | Romania), Andrei Boca (Globalworth), Florina Grosu (Adventum Group), Mihaela Ispas (Filip & Company), Filip Iacobescu și Ovidiu Trofin (RENOMIA Gallagher).
„Schimbările legislative vin în valuri și afectează. Trebuie să fim competitivi cu alte orașe – Budapesta, Praga, orașele poloneze – și nu putem fi competitivi decât la preț, pentru că livrăm clădiri similare din punct de vedere tehnic.
Credem, în continuare, în marketul pe care suntem activi. Credem că există creștere atât prin chiriașii noi, cât și prin cei existenți. În afară de relocări, trebuie să ne uităm la extinderi pe baza creșterii business-ului. Trebuie să fim acolo pentru a le acomoda cerințele. Avem proiecte pentru care avem autorizație de construire, avem terenuri la care trebuie să obținem autorizația și ne uităm la ce oportunități de dezvoltare există. Urmează să pornim în zona Aurel Vlaicu un proiect nou.
Este important să avem discuții, mai ales la extinderi, în special cu aceiași chiriaș, pentru că aceștia sunt în poziția în care află, la nivel de costuri, că acestea s-au dublat sau triplat. Aceasta este o realitate cotidiană. Un stil preferat al meu de lucru este ca și chiriașul să aibă o implicare financiară în ceea ce privește spațiul pe care îl va închiria – asta îi dă o mai mare responsabilitate în ceea ce privește activitatea. Pentru a păstra valoarea clădirii, trebuie să cheltuim bani. Vorbim de tehnologie, echipamente, unde trebuie să investim continuu, pentru că altfel se pierde valoarea și chiriașii vor simți această lipsă de calitate”, a spus Andrei Boca, Leasing Director, Globalworth, vorbind despre evoluția pieței de birouri.
La rândul său, Andreea Cotigă, Head of Leasing Office, CPI Property Group | Romania, a intervenit precizând că: „E o realitate, o tendința reîntoarcerea la birou – poate nu 5 zile din 5, însă vedem din ce în ce mai des companii care impun un minim de 2-3 zile de lucrat obligatoriu de la birou. Am avut în portofoliu companii care au crescut la 4 zile pe săptămână prezența la birou. Sigur că e o situație interesantă. E o provocare pentru că, de fapt, efectul imediat îl reprezintă o reevaluare de suprafață, iar rezultatul se traduce fie în extinderea suprafeței închiriate, fie în renunțarea exercitării unor clauze pe care le aveau în contractele de închiriere. Am auzit spunând-se că ne confruntăm cu o goană a securizării spațiilor, mai ales în contextul unor livrări destul de limitate în ultimii doi ani. Vedem companii mari care ocupă suprafețe semnificative și care doresc să își securizeze din timp spațiile de birouri dorite, pentru viitor. Cei care nu vor reuși să facă asta din timp vor ajunge fie să plătească mai mult, fie să facă eventuale compromisuri, ce pot ține de timing, de locație sau de un downgrade pe specificațiile tehnice. Efectul pe care l-am văzut în activitatea de leasing, anul acesta, este că aproape jumătate din tranzacțiile noi reprezintă extinderi de suprafață ale unor chiriași existenți, extinderi ce vin din creșteri de business, dar există și situații în care vin din creșterea gradului de prezență fizică la birou.”
„Noi am făcut studii pentru a vedea cum arată prezența la birou și am observat trei categorii: în zilele marți – joi prezența în campus este de 50-60%. Lunea avem 40% prezență la birou, iar vinerea avem un procent de sub 30% prezență la birou. Din perspectiva mea, aș spune că cinci zile de lucru la birou reprezintă o excepție. În general, se vine la birou undeva la 3-4 zile pe săptămână. Companiile multinaționale mari au flexibilitatea în ceea ce privește zilele în care angajații se prezintă la birou, iar în companiile mici și medii, prezența este de 100%. Cred că ține de politica internă, de cultura organizațională, de politica de atragere și reținere a talentelor”, a adăugat Florina Grosu, Leasing Manager, Adventum Group.
Vorbind despre așteptările chiriașilor din clădirile de birouri, Mihaela Ispas, Counsel, Filip & Company, a punctat că: „Din discuțiile cu clienții noștri, am observat că este importantă poziția de negociere. Clienții își doresc clădiri premium. Vorbim de politici ESG, care se reflectă în contractele de închiriere. Ambele părți sunt din ce în ce mai sofisticate, iar numeroase cerințe vin din partea chiriașului. Acestea relevă cât de importantă este poziția chiriașului, mai ales când negociază un contract pe o perioadă mai lungă, cum ar fi 15 ani. Dacă vorbim de un chiriaș, o companie foarte mare cu politici de ESG, cu siguranță că le vor dori implementate, pentru că vorbim de contracte de închiriere încheiate în țări din toată lumea, astfel că și în țara noastră contractele trebuie să fie în line cu cele din alte țări.
Fie că vorbim de chirie, de indexarea chiriei, de service charge, noi, ca avocați, suntem foarte implicați. Trebuie să explicăm chiriașilor cum aceste sume vor fi mărite pe parcursul contractului. Vorbim de contracte cu opțiuni de prelungire și, atunci, dacă ne uităm peste 5 ani la ceea ce s-a semnat, este important să le explicăm clienților ce înseamnă indexare și cum se pot modifica.”
Un alt subiect abordat în cadrul panelului a vizat importanța datelor în alegerea tipului de spațiu potrivit. Astfel, Filip Iacobescu, Global CRE, Facility & Business Optimization consultant, a explicat că: „Datele contează și oamenii se uită la ce înseamnă specificații, poziționare. Piața s-a focusat, în schimb, pe un anumit tip de servicii pentru un anumit tip de industrie. Cred că ar trebui să ne uităm speculativ să aducem și alt tip de industrii în aceste clădiri de birouri. Suntem mult în spatele altor piețe mature în a aduce altfel de chiriași în clădirile de birouri, care să aducă un plus de valoare. Aș spune că sunt numeroși investitori din afară care nu văd potențialul pentru business-ul din România, pentru că ne văd specializați pe shared services, IT, bănci. Când am făcut consultanță pentru anumite companii care doreau să intre pe piață, România reprezenta o ușoară necunoscută, deși avem un nivel al talentului superior, profesioniști cu competențe, cu un nivel de limbi străine foarte bun. Trebuie să lucrăm împreună, să promovăm partea aceasta.
Nivelul de expertiză sau nivelul de înțelegere al companiilor a crescut. Astfel, punctul de început sunt specificațiile tehnice. Foarte mult contează și layout-ul spațiului – chiriașii vor să știe cât de ușor poate fi convertit spațiul pentru nevoile lor. Contează și partea de wellness. Decizia sau procesul prin care o clădire este aleasă a crescut în complexitate și ține cont de numeroși factori, care trebuie analizați atent.”
„Asiguratori noi în piața din România deocamdată nu sunt, dar noi, RENOMIA, aducem produse de asigurare noi din piața din Europa și nu numai, având acces si conexiuni foarte bune cu peste 120 jucători importanți din industria asigurărilor, atât asiguratori cât și reasiguratori.
Din punct de vedere al primelor de asigurare, este o acalmie. Dacă vorbim de zona de property, lucrurile sunt liniștite deocamdată. Cum bine știți în România, începând din luna iunie si până acum, au fost înregistrate multe daune, în special ca urmare a fenomenelor meteo (ploi abundente/inundații) dar și incendii, astfel încât, cel mai probabil că vom vedea un impact în creșterea cotațiilor de primă în cursul anului viitor.
Nivelul cotațiilor de primă depinde foarte mult de portofoliul fiecărui asigurat, acoperirile furnizate de programul de asigurare și de nivelul franșizelor aplicabile, dar și de puterea de negociere a brokerului, a consultantului cu care asiguratul decide să lucreze.
Este foarte important ca, în negocierea programelor de asigurare să se plece de la contractul de închiriere, de la analiza capitolului “Obligațiile Părților” și capitolul “Asigurări”. Consultanța în zona asigurărilor începe încă din faza draftului contractului de închiriere, astfel încât clauzele contractului final să fie aliniate, iar externalizarea riscurilor proprietarului/chiriașului către asiguratori să fie cât mai mare. Întâlnim des situații în care contractele de închiriere conțin solicitări de asigurări care nu sunt uzuale pentru România, iar respectarea contractului, prin prezentarea acoperirilor solicitate, poate pune în dificultate buna desfășurare a contractului”, a precizat Ovidiu Trofin, Deputy Head of International Broking Center Romania Hub / Senior Placement Specialist, RENOMIA Gallagher
PANEL CU FOCUS PE SECTORUL REZIDENȚIAL
Ultimul panel din cadrul evenimentului a adus în discuție provocările din sectorul rezidențial. Astfel, moderatorul panelului, Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation and Advisory Services, Colliers România, a făcut o analiză a pieței rezidențiale, precizând că: „Vorbim de o cerere în creștere pentru apartamente. În același timp, trebuie spus că sunt din ce în ce mai puține apartamente construite în centrul orașului și mai multe care sunt dezvoltate spre periferie. Vedem că cererea pentru aceste produse a fost una susținută. Vedem că ceea ce e adevărat la nivel de țară nu e neapărat adevărat la nivel de oraș sau de zonă. În anumite zone din București, cererea e mult mai mare decât ceea ce se poate construi acolo. Vom vedea mai multe dezvoltări în zone precum Voluntari, ceea ce va însemna și mai mult trafic în interiorul orașului.”
La acest panel au participat: Beatrice Dumitrașcu (One United Properties), Laurențiu Afrasine (Akcent City), Irina Caraene (Cordia România), Luciana Giurea-Roșca (AFI Europe Romania), Rafaela Nebreda (Grupo Demetra și Imoteca), Alin Popa (Novum Business Invest) și Andreea Dumitru (Hagag Development Europe), care au discutat despre oferta din ce în ce mai redusă de apartamente și cum își schimbă dezvoltatorii strategiile în acest context.
Vorbind despre măsurile adoptate de Guvern în această vară și impactul asupra sectorului rezidențial, Laurentiu Afrasine, CEO, Akcent City, a precizat: „Anul acesta, Guvernul a fost cel mai bun agent imobiliar. În luna august am văzut din nou o efervescență pe piața imobiliară și asta mă bucură. Trebuie să existe și este important să existe cerere pe piața imobiliară. Din păcate, avem o ofertă mult mai scăzută. Din perspectiva mea, nu am constatat schimbări majore în ceea ce privește PUG-ul.
Suntem la aproape 5 ani de la pandemie, eveniment care ne-a marcat pe toți. Aceasta a fost o linie peste care s-a trecut greu și sunt 5 ani de când piața imobiliară a fost impactată. Din momentul în care am achiziționat terenul pe care dezvoltăm Akcent City și până astăzi, când suntem la 97% din vânzări, am avut vânzări tranzacționate apartamente cu TVA de 5%, 9%, 19% și 21%. Avem patru valori ale TVA-ului în patru ani. Impozitul pe dividende a crescut și el de la 5% la 8%, 10% și 16%. Eliminarea facilităților fiscale din zona construcțiilor au avut și ele un impact enorm asupra dezvoltărilor din piața imobiliară. Trebuie să vorbim și despre taxa pe muncă. Salariul minim a crescut și el, ceea ce înseamnă o creștere și un impact major al taxelor pe muncă. Cu toate acestea, observăm că există cerere. Încă există dezvoltatori care dezvoltă într-un mediu atât de volatil.”
La rândul său, Irina Caraene, Director Vânzări, Cordia România, a intervenit precizând că: „Inflația a crescut enorm anul acesta, iar pentru septembrie este estimată la 9.5%. Noi analizăm ceea ce ne dorim să facem – o dată, ne referim la rapoartele de piață care se bazează pe datele ANCPI. În iulie, au fost peste 11.500 locuințe vândute la nivel de București. În august, 10.237 în București și 3.246 în Ilfov. Stocul de garsoniere și apartamente cu două camere în afara Bucureștiului a scăzut foarte tare. În privința construcțiilor, trebuie să ne uităm la ce s-a întâmplat la ultimii 5 ani. Au fost construite 63.000 de locuințe, care au acoperit 3 sectoare. În Sectorul 4, astăzi, există 180 de oferte în 17 proiecte, în Sectorul 3 sunt 2750 oferte în 30 de proiecte, unde avem doi dezvoltatori puternici, iar în Sectorul 6 avem 920 de oferte.
Avem 186 de proiecte de mare anvergură pe când, în anii anteriori, aveam între 11.000 și 13.000 de oferte în fiecare trimestru monitorizat. Ofertele scad pentru că nu sunt noi autorizații de construire, deși procedura de avizare a fost ușor simplificată în aprilie 2025. Este din ce în ce mai greu să ai o predictibilitate atunci când te apuci să dezvolți un complex rezidențial, pentru că nu poți estima când vei putea ieși cu ofertele în piață. Situațiile dificile creează oameni puternici și dezvoltatori puternici. Ai ocazia să lansezi pe piață produse foarte bune, astfel încât clientul final este cel mai câștigat. Astăzi, cauți să oferi comunități, faci regenerare urbană, ceea ce este un câștig pentru București. Sunt zone care trebuie luate, dezvoltate. Interesul clienților pentru zona centrală este din ce în ce mai mare, la fel și un interes pentru zone în care au infrastructură urbană.”
„Perspectivele, în cazul nostru, sunt pozitive. După modificarea cotei de TVA, cei care au dorit să securizeze un anumit preț pentru apartamentul pe care și-l doresc au contractat tocmai pentru a bloca acum, în faza de proiect, înțelegând că de anul viitor, toate costurile vor crește. Suntem optimiști și cu privire la proiectul din Obor, unde structura de rezistență este finalizată în proporție de 90%, iar vânzările se apropie deja de 50%. Şi pentru anul viitor lucrăm cu scenarii optimiste. Ce văd eu, ca om de marketing, în ceea ce privește volumul de lead-uri înregistrat pe zona de campanii, este o uşoară scădere în ultimele două luni, cam cu 10-15% pe lună, însă în continuare înregistrăm 80 – 90 de lead-uri per proiect, pentru aceste două proiecte. Din stocul curent în curs de execuție, mai puțin de jumătate sunt apartamente ar fi indeplinit condițiile pentru a se încadra la cota de 9% TVA. Există interes pentru apartamente noi, iar oamenii, în continuare, își doresc să locuiască mai bine. Foarte multă lume care locuiește deja în zona Colentina – Obor, în blocurile vechi, se îndreaptă, cu cereri, către dezvoltatorii care au proiecte noi în zonă”, a adăugat Andreea Dumitru, Chief Marketing Officer, Hagag Development Europe.
„Este foarte importantă crearea unei comunități, pornind de la specificul clientului. Noi am avut un succes deosebit cu clientul care nu este bucureștean – 78% din clienții proiecutlui Novum 56, vorbim de 715 unități livrate – sunt oameni din afara Bucureștiului, din orașe precum Pitești, Râmnicul Vâlcea. Am pus mult accent spre acest tip de client și către nevoile pe care ei le au. Probabil vom vedea o scădere a apetitului pentru credit și cred că trebuie să ne pregătim pentru o perioadă în care dobânzile, în continuare, vor sta sus. Trebuie să ne pregătim pentru o perioadă în care investitorii nu mai sunt neapărat dispuși să cumpere 10-20 de apartamente și să le închirieze, deși randamentul de chirie e unul bun. Trebuie să fim pregătiți, să ne gândim în primul rând la client, la nevoile clientului, la cum vom fi și cum vom ajunge la nivelul așteptărilor acestui client țintă. Să găsim acel mecanism prin care să răspundem nevoilor clientului. Această diferențiere este foarte importantă și va fi o chestiune pe care va trebui să punem cât mai mult accent. Noua generație nu își mai dorește neapărat o proprietate, dar 94% suntem proprietari. În București, totuși, dinamica este cu totul alta și nu cred că vorbim despre asemenea cifre. Există și va exista în continuare un flux de tineri care vor veni către facultăți și, atunci, trebuie să ne așteptăm în continuare la acest aflux de tineri din micile orașe, unde perspectivele lor sunt foarte limitate, iar Bucureștiul va trebui să absoarbă acest flux”, a răspuns, la rândul său, Alin Popa, General Manager, Novum Business Invest.
Beatrice Dumitrascu, CEO Residential Division, One United Properties , a intervenit precizând: „Dintre apartamentele pe care le avem la vânzare – avem undeva la 1.000 de apartamente disponibile din 3084 – observăm că există o nevoie foarte mare de locuințe. Este foarte important de menționat în ceea ce privește 2025 pentru noi că am raportat 95,4 milioane de euro în prima jumătate a anului. Oamenii, atunci când decid să cumpere, fac research o perioadă mai lungă de timp. Nu decid azi și cumpără mâine, ci atunci când ajung la noi vin deja cu decizia de cumpărare. În România, avem un stoc de locuințe foarte vechi. Suntem, totodată, o țară de proprietari și, astfel, oamenii își doresc să reînnoiască stocul acela, care este vechi. Vorbim de o piață de închiriere care va urma să crească, mai ales că tinerii sunt interesați să aibă mobilitate. Infrastructura inexistentă i-a ajutat pe ei să ia decizia de a închiria. Ne încumetăm să lansăm dezvoltări noi. În următoarele 12 luni vom începe One City Club. Ne dorim foarte mult să pornim și One Cotroceni Towers, continuarea lui One Cotroceni Park.”
„În cazul nostru, primul proiect destinat exclusiv închirierii a apărut în urmă cu 4 luni. Sperăm că în următorii ani vom ajunge la câteva mii de unități. 70% este procentul de închiriere pe care am reușit să îl atingem de la deschidere. Avem un client extrem de divers: avem și români și străini, avem și femei și bărbați, avem familii. Oferim o sală de sport, anul viitor vom deschide spații de coworking. Ne orientăm spre crearea unei comunități. Chiriaș sau proprietar – este o discuție care se poartă, însă este o alegere de lifestyle. Dacă dorești să încredințezi dezvoltatorului partea de property management, asigurăm un standard ridicat.
Estimările erau că undeva la 20% dintre apartamentele lansate se întorc în piață prin închirieri. Dacă vrem să avem o țară ca în afară, trebuie să vedem că asta vine la pachet cu niște costuri. Cu siguranță, cei care își permit să cumpere cash sunt investitori mici. Pentru a face un proiect așa cum am făcut noi, ne-am bucurat că am avut disponibili propriii bani. Tot mai multe bănci sunt interesate de acest concept built-to-rent în această zonă din Europa”, a spus Luciana Giurea Roșca, Head of Residential Division, AFI Europe Romania.
„După ultimii 5 ani, cu numeroase greutăți, rămân cei care dovedesc că pot sta în piață pe termen lung și care dezvoltă proiecte de calitate. În 2026, livrăm 1.000 de apartamente care sunt vândute în proporție de 76% și mai avem în portofoliu încă 1.000, pentru care avem un flux constant. Ritmul de vânzare nu este similar celor de acum 10 ani. În vară, aveam emoții că după boom-ul din iulie, august și septembrie vor fi mai lente, însă acest trend nu s-a oprit. Am mers pe un trend ascendent și peste așteptările noastre. M-a bucurat foarte mult și cred că incertitudinea e un lucru greu de digerat atât pentru dezvoltator, cât și pentru cumpărător.
Pe partea de chirii, avem în toate proiectele de volum mici dezvoltatori de cartier care cumpără câteva apartamente pentru a le putea închiria. La nivel de ofertă în piață, noi am avut mereu în portofoliu proiecte în zonele centrale: Piața Romană, Victoriei, Unirii. Acum nu mai avem niciunul. Cei care au construit sau le-au terminat nu primesc recepția. Oamenii au, în continuare, nevoie de locuințe. A fost la un moment dat un boom pentru proiectele din periferie, dar la nivel de case, pentru că oamenii își doresc o comunitate, însă și aici este greu. Proiectele pe care le văd de viitor sunt cele care vin cu regenerarea urbană, care au parteneriat cu orașul – să amenajezi un parc, să ai o școală, zone de sport”, a completat Rafaela Nebreda, Founder & CEO, Grupo Demetra și Imoteca.
Evenimentul a fost organizat de BusinessMark. O nouă ediție a proiectului „Real Estate & Construction Forum” va avea loc la începutul lui 2026.
Partenerii evenimentului au fost: CPI Property Group, Globalworth, Lion’s Head Investments, Cordia, Storia, Renomia Gallagher, Filip & Company, Colliers Romania
Partener de tehnologie: SCS, 4pay.ro
Partener de monitorizare: mediaTrust
Parteneri media: Spotmedia.ro, Finzoom, Financial Market, Ziarul Bursa, Daibau.ro, Logistic Post, spatiulconstruit.ro, proidea, instalnews.ro, iBuild, depozitinfo.ro, birouinfo.ro, Radar Imobiliar, Jurnalul de Afaceri, EventsMax, MATEK, Revista Piața, Transilvania Business, Business Voice, PRwave, angajatorulmeu.ro, DigitalBusiness, România Durabilă, Club Economic, Economistul, Business Press
