Interviu cu Răzvan Nica, Fondator BuildGreen: Reducerea birocrației ESG nu trebuie privită ca un pas înapoi, ci ca o oportunitate de a investi mai eficient în sustenabilitate

Răzvan Nica, Fondator, BuildGreen, a acordat un interviu pentru BusinessMark Blog, în care a vorbit despre modul în care cerințele de sustenabilitate transformă piața de real estate și segmentele office, industrial & logistics, retail și rezidențial. Totodată, el a vorbit despre planurile BuildGreen, despre inițiativele privind decarbonizarea clădirilor și despre cum pot proprietarii și investitorii găsi echilibrul optim între costurile inițiale ale implementării și beneficiile financiare pe termen lung.

Cu o experiență de peste 15 ani, Răzvan a fost primul evaluator BREEAM din România și este un susținător activ al sustenabilității. A coordonat certificarea a peste 350 de proiecte, contribuind la stabilirea unor standarde de excelență în domeniul construcțiilor sustenabile. Este fondator al BuildGreen, prima companie din România dedicată consultanței pentru construcții sustenabile, și al Carbon Tool, o platformă inovatoare pentru gestionarea emisiilor de carbon.

BusinessMark: Menționai în cadrul evenimentului „Real Estate & Construction Forum”, organizat pe 28 februarie 2025, despre Comisia Europeană că a dereglementat „o mare parte din ceea ce se referea la raportarea obligatorie”, astfel că 80% din companiile din Europa nu vor mai fi nevoite să raporteze, iar din 6.000 de companiile care trebuiau să înceapă să raporteze în România au mai rămas doar 300 care vor avea obligația CSRD. În acest context, ce schimbări aduce inițiativa Omnibus pentru segmentele office, industrial & logistic, retail, rezidențial? Va influența această inițiativă accesul la finanțare verde și deciziile strategice ale investitorilor? Care vor fi principalele provocări cu care se vor confrunta dezvoltatorii în acest context?

Răzvan Nica: Inițiativa Omnibus a fost adoptată de Comisia Europeană în februarie 2025 și urmează să fie aprobată de Parlamentul European, care poate aduce modificări, urmând apoi transpunerea în legislațiile naționale ale statelor membre ale Uniunii Europene. Este un proces de durată, iar forma finală a actului legislativ poate suferi ajustări.

Una dintre cele mai importante prevederi ale inițiativei vizează reducerea semnificativă a sferei de aplicare a directivei CSRD. Aproximativ 80% dintre companiile care fuseseră inițial incluse vor fi exceptate de la obligațiile de raportare. În continuare, raportarea rămâne obligatorie pentru companiile mari, cele cu peste 1.000 de angajați.

Reducerea birocrației ESG nu trebuie privită ca un pas înapoi, ci ca o oportunitate de a investi mai eficient în sustenabilitate. Oricum, numeroase industrii își aliniază deja obiectivele climatice cu Acordul de la Paris, care vizează reducerea emisiilor de carbon cu 45% până în 2030. Companiile care nu se adaptează acestor obiective riscă să piardă teren competitiv. Decarbonizarea nu mai este doar o obligație legală, ci o strategie de optimizare a costurilor și de diferențiere pe piață.

Această logică se aplică integral și pieței imobiliare. Companiile mari care închiriază spații de birouri, retail sau logistice își vor selecta tot mai riguros partenerii, alegând exclusiv clădiri care respectă standardele CSRD și alte criterii de raportare ESG. În paralel, segmentul rezidențial cunoaște o creștere a cerințelor de sustenabilitate, nu doar din partea unor dezvoltatori de mari dimensiuni, ci și ca reacție la cererea în creștere a clienților pentru locuințe eficiente energetic, sustenabile și sănătoase.

În ceea ce privește finanțarea, băncile deja prioritizează proiectele imobiliare care respectă criterii ESG și oferă produse specializate în acest sens. Chiar și în lipsa unei reglementări extinse, sistemul financiar contribuie activ la autoreglementarea pieței prin standarde de creditare și investiție bazate pe sustenabilitate.

În concluzie, Inițiativa Omnibus reduce presiunea administrativă directă pentru multe companii, dar exigențele ESG devin tot mai pregnante prin mecanisme de piață. Dezvoltatorii imobiliari care anticipează aceste schimbări și se aliniază voluntar la noile cerințe vor beneficia de un avantaj competitiv clar, atât în atragerea chiriașilor și a investitorilor, cât și în obținerea finanțărilor.

BusinessMark: Mai precizai și că sustenabilitatea a devenit un element natural în dezvoltarea proiectelor imobiliare, în special în segmentul logistic unde din cei 500.000 mp livrați în 2024, peste 95% au implementat criterii de sustenabilitate. Cum arată viitorul sustenabilității în sectorul imobiliar? Aș propune, aici, să ne uităm la viitorul apropiat și la direcțiile strategice ale BuildGreen pentru 2025. Cum se adaptează BuildGreen & Carbon Tool la cerințele ESG?

Răzvan Nica: Piața logistică și industrială din România se află într-un moment de expansiune accelerată, cu un stoc estimat să depășească 8 milioane de metri pătrați până la finalul anului 2025. Acest avans este susținut de dezvoltarea infrastructurii, cu peste 1.100 km de autostrăzi operaționale, precum și de aderarea României la spațiul Schengen, care facilitează fluxurile comerciale și atrage investiții străine. În același timp, această creștere rapidă vine cu o responsabilitate majoră: să fie gestionată sustenabil.

În prezent, peste 90% din spațiile logistice și industriale sunt deținute de investitori care au integrat strategii ESG în modelul lor de business. Accentul este pus tot mai mult pe emisiile Scope 3, provenite din lanțul de aprovizionare, o zonă dificil de controlat, dar care poate reprezenta uneori peste la 90% din amprenta totală de carbon a unei companii. Reducerea acestor emisii presupune o colaborare strânsă cu furnizorii și adoptarea unor soluții digitale și operaționale eficiente. Beneficiile sunt clare: costuri reduse, eficiență operațională crescută și consolidarea încrederii părților interesate.

Aceeași dinamică se regăsește și în celelalte segmente ale pieței imobiliare. Centrele comerciale noi sunt proiectate în jurul principiilor sustenabilității, iar cele existente investesc în modernizare pentru a se alinia. Clădirile de birouri sunt deja supuse unor standarde ESG ridicate, impuse de chiriași, în mare parte companii multinaționale. Sectorul rezidențial recuperează rapid, impulsionat de o cerere tot mai fermă din partea clienților finali pentru locuințe eficiente energetic, sănătoase și sustenabile.

Pentru BuildGreen, sustenabilitatea nu este o tendință nouă, ci fundamentul pe care a fost construită compania. Cu o experiență de peste 15 ani în domeniul certificărilor verzi, BuildGreen a promovat standardele ESG încă dinainte ca acestea să fie unificate sub această denumire. În mod firesc, din această experiență a luat naștere CarbonTool, o inițiativă dezvoltată din nevoia companiilor de a gestiona coerent și eficient procesul de decarbonizare. Este o platformă creată de aceeași echipă, cu know-how consolidat în sustenabilitate, care îmbină tehnologia cu expertiza operațională.

Pentru 2025, direcțiile strategice ale BuildGreen și CarbonTool sunt clare:

• adaptarea continuă la noile cerințe în materie de certificare și raportare ESG;
• dezvoltarea de soluții care să sprijine decarbonizarea pe termen mediu și lung;
• extinderea portofoliului de clienți și proiecte, atât din perspectiva industriilor acoperite, cât și a prezenței geografice;
• creșterea interoperabilității dintre certificare și instrumentele de calcul al emisiilor, într-un context în care certificarea și decarbonizarea devin procese din ce în ce mai interconectate.

Viitorul sustenabilității în real estate este deja prezent. Nu mai vorbim despre diferențiere, ci despre standarde minime acceptate de piață. Iar companiile care înțeleg rapid această transformare și investesc în mod autentic în sustenabilitate își vor securiza poziția în fața finanțatorilor, partenerilor și clienților.

BusinessMark: BuildGreen este pionier în domeniul certificărilor verzi în România, fiind primul evaluator BREEAM din țară. Cum arată viitorul privind certificările verzi? Ce tendințe vom vedea, în următorii ani, în piața certificărilor sustenabile? Ce diferențiază certificările actuale de cele din urmă cu 10 ani?

Răzvan Nica: Certificările vor avea în continuare o importanță semnificativă în domeniul imobiliar. Pe de o parte, noile versiuni ale certificărilor precum LEED sau BREEAM pun în prim-plan decarbonizarea.

De exemplu, LEED v5 reprezintă o evoluție majoră în certificarea clădirilor, trecând de la un accent tradițional pe eficiența energetică la un cadru cuprinzător de performanță construit în jurul decarbonizării, calității vieții și rezilienței ecologice.

Comparativ cu LEED v4, LEED v5 pune un accent mai puternic pe carbon ca principal indicator de performanță, încorporează considerații mai ample privind sănătatea umană și ecologică și susține integrarea cu cadrele globale de sustenabilitate. Aceasta reflectă o schimbare fundamentală în modul în care sunt evaluate clădirile, trecând de la evaluări bazate pe conformitate la performanțe măsurabile, orientate către rezultate, care sprijină atât obiectivele climatice, cât și valoarea pe termen lung a activelor.

BusinessMark: Vorbind despre certificările verzi, propun să discutăm și despre așteptările stakeholderilor. Astfel, aș dori să te întreb cum se modifică cerințele investitorilor și chiriașilor în raport cu certificările ESG.

Răzvan Nica: În urmă cu un deceniu, certificările erau adesea privite ca un „nice to have”. Astăzi, ele sunt condiții de eligibilitate pentru finanțare, pentru accesul pe piață și pentru încheierea de parteneriate comerciale. Investitorii și băncile își calibrează deja politicile ESG și portofoliile în funcție de conformitatea certificărilor. În paralel, companiile mari, în calitate de chiriași, solicită explicit clădiri certificate, cu standarde ridicate privind calitatea aerului, confortul ocupanților, eficiența energetică și amprenta de carbon.

Așadar, certificările contribuie direct nu doar la sustenabilitate, ci și la crearea unor comunități urbane mai sănătoase, mai eficiente și mai reziliente. Ele ghidează dezvoltatorii în proiectarea de spații centrate pe oameni și pe echilibrul cu mediul înconjurător, iar clădirile necertificate riscă să devină active puțin lichide într-o piață din ce în ce mai exigentă.

Certificările vor continua să reprezinte un instrument folosit de stakeholderi pentru a diferenția în piață proiectele sustenabile și conforme reglementărilor în privința emisiilor de carbon, în vreme ce acele clădiri care nu sunt certificate vor avea dificultăți în a genera randamentele scontate, pentru că vor pierde un bazin foarte important de potențiali clienți.

BusinessMark: Propun să discutăm acum și despre decarbonizarea clădirilor. Spuneai în cadrul conferinței noastre că se remarcă strategii privind decarbonizarea care se reflectă la nivelul întregii companii și care vizează o perioadă de 10-15 ani. În acest context, care sunt principalele obstacole în decarbonizarea clădirilor existente și ce soluții există? Folosiți tehnologii inovatoare pentru a sprijini decarbonizarea? Ce tehnologii emergente contribuie la reducerea amprentei de carbon a proiectelor noi?

Răzvan Nica: Decarbonizarea clădirilor reprezintă una dintre cele mai importante provocări ale următorului deceniu în sectorul imobiliar, dar și una dintre cele mai mari oportunități de transformare. Este un proces care nu se rezumă la intervenții punctuale sau la respectarea unor obligații formale, ci presupune strategii pe termen lung, integrate la nivelul întregii companii, cu orizonturi de planificare de 10–15 ani. Aceste strategii trebuie să includă nu doar clădirea în sine, ci și modul în care aceasta funcționează în timp, consumul indirect și impactul asupra comunității.

În cazul fondului construit existent, obstacolele sunt multiple. Din punct de vedere tehnic, multe clădiri au fost realizate într-o epocă în care eficiența energetică nu era un criteriu de proiectare, astfel că renovările necesare sunt ample și complexe, de la refacerea fațadei până la înlocuirea sistemelor de climatizare sau integrarea surselor regenerabile. Financiar, investițiile inițiale pot părea prohibitive, mai ales în lipsa unor instrumente de sprijin coerente sau a unor politici publice care să încurajeze tranziția.

Instituțional, barierele vin din birocrație, lipsa unei viziuni unitare și întârzierile în implementarea schemelor de susținere. În lipsa unui efort susținut, există riscul ca aceste clădiri să devină active cu risc ridicat, greu de închiriat sau de tranzacționat, într-o piață din ce în ce mai orientată spre criterii de performanță climatică.

Totuși, soluții există și sunt tot mai accesibile. De la audituri energetice precise, la modernizarea sistemelor de încălzire, ventilație și iluminat, la sisteme de management al clădirii care colectează date în timp real și permit optimizări permanente. Mai mult decât atât, sursele regenerabile precum fotovoltaicele sau pompele de căldură, combinate cu stocarea locală de energie, reduc din ce în ce mai mult dependența de rețele poluante.

În paralel, în cazul proiectelor noi, sustenabilitatea este integrată din faza de concept. Materialele cu amprentă redusă de carbon, simulările energetice digitale sau certificările anticipate de tip LEED sau BREEAM devin standardul pentru dezvoltatorii care gândesc pe termen lung.

La BuildGreen și CarbonTool, lucrăm tocmai la această intersecție între strategie, tehnologie și sustenabilitate reală. Platforma CarbonTool permite companiilor să colecteze și să analizeze volume mari de date despre emisiile generate, să testeze diferite scenarii de reducere și să decidă în cunoștință de cauză asupra pașilor următori. Nu vorbim doar despre automatizare, ci despre înțelegerea profundă a impactului fiecărei decizii și despre transformarea acestor date în acțiuni concrete, adaptate fiecărui context.

În cele din urmă, decarbonizarea clădirilor nu este un lux și nici o obligație impusă de reglementări, ci este o necesitate strategică. Clădirile care fac acest pas devin mai eficiente, mai reziliente și mai valoroase. Într-o piață în care investitorii, clienții și autoritățile cer tot mai multă transparență și responsabilitate, alegerea este clară: cei care încep acum tranziția vor fi liderii real estate-ului de mâine.

BusinessMark: Cum pot proprietarii și investitorii găsi echilibrul optim între costurile inițiale ale implementării și beneficiile financiare pe termen lung?

Răzvan Nica: Echilibrul între investițiile inițiale în sustenabilitate și beneficiile pe termen lung se construiește printr-o abordare strategică, bazată pe date și planificare integrată. Costurile suplimentare asociate proiectării sustenabile, certificărilor verzi sau soluțiilor de eficiență energetică trebuie privite în contextul întregului ciclu de viață al clădirii.

Un proiect sustenabil generează economii operaționale consistente: facturi mai mici la energie, întreținere redusă, durabilitate crescută a materialelor, dar și reduceri ale riscurilor financiare și de reputație. Mai mult, clădirile sustenabile au o rată mai mare de ocupare, sunt mai competitive și au o valoare de revânzare superioară, iar în actualul context financiar sunt preferatele băncilor și fondurilor de investiții.

Instrumente precum CarbonTool contribuie la acest echilibru, oferind analize detaliate privind rentabilitatea măsurilor de decarbonizare și scenarii de optimizare.

În esență, întrebarea nu mai este „cât costă sustenabilitatea?”, ci „ce pierdem dacă nu o integrăm?” Într-o piață în care reglementările, clienții și investitorii cer tot mai multă transparență și performanță, sustenabilitatea devine un catalizator al profitabilității, nu o barieră.

BusinessMark: Ai mai precizat că principalii driveri ce duc spre implementarea de politici se numără și clienții – companiile de mari dimensiuni – și băncile, aceștia influențând cerințele ESG în ciuda inițiativei Omnibus. Cum transformă standardele ESG modul în care sunt concepute și dezvoltate proiectele imobiliare? Contribuie certificările și sustenabilitatea la crearea unor comunități mai sănătoase și eficiente?

Răzvan Nica: Presiunile investitorilor și inițiativele voluntare rămân motoare esențiale ale agendei ESG, chiar și în contextul unei reglementări mai flexibile, așa cum prevede Inițiativa Omnibus. Marile fonduri de investiții și instituțiile financiare au integrat deja criteriile de mediu, sociale și de guvernanță în evaluarea riscurilor, în alocarea capitalului și în structura portofoliilor, fără a aștepta impulsuri legislative.

Tot mai mult, clienții finali – companiile mari și angajații acestora – generează cererea pentru spații sustenabile. Investitorii imobiliari înțeleg că, pentru a atrage și păstra astfel de chiriași, trebuie să livreze clădiri care performează la nivel ESG.

În paralel, organizațiile care adoptă standarde ridicate în sustenabilitate devin mai atractive și pentru forța de muncă. Astfel, ESG nu mai este doar o condiție pentru finanțare, ci un instrument strategic pentru retenția de talente și consolidarea reputației.

Această schimbare transformă profund modul în care sunt concepute și dezvoltate proiectele imobiliare. Dacă în trecut sustenabilitatea era integrată în faza finală a proiectului – pentru a bifa o certificare sau un avantaj comercial punctual – acum vedem o abordare holistică, încă din etapa de concept. De la orientarea clădirii și selecția materialelor, până la soluțiile de mobilitate, management energetic și infrastructură verde, ESG devine matricea de design pentru proiectele performante.

Mai mult, certificările sustenabile contribuie la crearea unor comunități mai sănătoase și eficiente. Standardele internaționale, precum BREEAM, LEED sau WELL, nu doar că evaluează performanța clădirii, ci includ criterii referitoare la sănătatea ocupanților, conectivitatea urbană, eficiența resurselor și impactul social. O clădire sustenabilă înseamnă un consum redus de energie și apă, un aer interior mai curat, costuri operaționale mai mici și o relație mai echilibrată cu mediul înconjurător.

Pe termen lung, aceste proiecte nu doar că respectă reglementările, ci creează valoare socială și economică pentru toate părțile implicate – dezvoltatori, ocupanți, autorități și comunități locale. Vedem deja o tendință puternică de a integra în jurul proiectelor imobiliare funcțiuni mixte, spații verzi, facilități pentru comunitate și infrastructură sustenabilă. Această schimbare de paradigmă nu este una conjuncturală, ci structurală,  iar companiile care o înțeleg și o aplică devin lideri ai pieței, nu doar actori adaptați.

BusinessMark: Să vorbim și despre inteligența artificială. Soluțiile ce au la bază AI-ul pot aduce o mai bună analiză a datelor, pot eficientiza procese și face predicții mai bune. Ce rol mai joacă certificările verzi când sustenabilitatea reală vine din date, AI și decizii strategice integrate și cât de mult poate influența, de fapt, procesul de decarbonizare al clădirilor? Este sustenabilitatea pregătită pentru transformarea radicală pe care o aduce AI-ul? Sau încă operăm în Excel și PDF?

Răzvan Nica: Inteligența artificială joacă un rol transformator în domeniul sustenabilității, mai ales în real estate. Deși încă există companii care lucrează în Excel și PDF, lucrurile evoluează rapid. Una dintre facilitățile esențiale ale CarbonTool este tocmai aceasta: capacitatea de a prelua volume mari de date în formate eterogene, de a le procesa automat și de a genera strategii de decarbonizare personalizate și acționabile. Acesta este pasul necesar de la conformitate la performanță reală.

AI-ul permite nu doar analiza istorică, ci și predicții de consum, simulări de impact și optimizări în timp real. De aceea, sustenabilitatea „reală” nu mai înseamnă doar respectarea unor criterii prestabilite, ci utilizarea datelor pentru a lua decizii strategice integrate, bazate pe performanță cuantificabilă.

BusinessMark: Aș propune să ne oprim puțin și asupra riscurilor și te-aș întreba dacă există riscul ca AI-ul să transforme ESG-ul într-un exercițiu de „greenwashing automatizat”.

Răzvan Nica: Da, există riscul real ca inteligența artificială să transforme ESG-ul într-un exercițiu de greenwashing automatizat, mai ales atunci când este folosită fără discernământ și fără control. Oricât de avansată ar fi, tehnologia nu poate substitui cunoașterea aprofundată a contextului de sustenabilitate, a cerințelor de reglementare și a impactului real asupra mediului și societății. Putem genera cu ușurință documente sau rapoarte „perfecte”, însă fără date clare, auditabile și transparente, aceste rezultate rămân doar un exercițiu formal, care bifează cerințele la suprafață. Pentru ca inteligența artificială să ofere un sprijin real, este esențială o structură coerentă de date, trasabilitate și expertiză tehnică adaptată situațiilor concrete..

Greenwashing-ul nu mai este doar o problemă de reputație. El devine un risc strategic major financiar, juridic și operațional.

Inteligența artificială poate accelera semnificativ progresul în domeniul ESG, mai ales atunci când este integrată cu experiență practică în decarbonizare, certificări verzi și guvernanță sustenabilă. Eficiența acesteia crește atunci când este folosită în baza unei înțelegeri solide a contextului și a provocărilor specifice sustenabilității.

De aceea, am pus în centrul CarbonTool o combinație între tehnologie și expertiză umană, astfel încât interpretarea datelor, validarea ipotezelor și formularea recomandărilor să rămână în mâinile echipelor calificate. Automatizarea nu trebuie să înlocuiască responsabilitatea,  ci să o susțină.

BusinessMark: Privind spre următorul deceniu, cum crezi că va evolua relația dintre sustenabilitate și profitabilitate în sectorul imobiliar? Vor deveni proiectele verzi norma sau vor rămâne un segment distinct al pieței? Care crezi că va fi cea mai semnificativă schimbare în abordarea sustenabilității, în viitor?

Răzvan Nica: Proiectele verzi nu mai sunt o nișă, ci devin tot mai clar noua normă în real estate. Stocul de clădiri dezvoltate în ultimii doi ani și proiectele planificate pentru perioada următoare sunt, în majoritate covârșitoare, conforme criteriilor actuale de sustenabilitate și au demonstrat deja că pot fi profitabile. Investitorii, chiriașii, băncile și autoritățile de reglementare creează împreună un cadru în care clădirile performante ESG devin active strategice, cu randamente stabile și riscuri reduse.

În același timp, cea mai mare provocare a următorului deceniu nu se află în proiectele noi, ci în fondul construit existent. Aproximativ 77% din clădirile aflate în uz în 2020 necesită renovare profundă pentru a atinge standardele actuale de eficiență energetică și sustenabilitate.

Valul de renovări profunde este cheia pentru tranziția verde în real estate. Această provocare nu este doar un imperativ climatic, ci și o oportunitate majoră pentru reducerea consumului energetic și implicit a facturilor, pentru creșterea confortului termic și a siguranței locuințelor, pentru modernizarea infrastructurii naționale și pentru crearea de locuri de muncă în construcții și industrii adiacente.

Cu toate acestea, progresul a fost lent, din cauza unor obstacole politice, tehnice, financiare ș instituționale. Pentru a le depăși, este nevoie de voință politică constantă, transpartinică, de reglementări mai stricte pentru clădirile ineficiente, de măsuri de stimulare financiară mai ambițioase, inclusiv sprijin pentru proprietarii vulnerabili, de inovație financiară, de garanții de stat și de parteneriate public-private.